Ağustos 2026 Kira Artış Tavanı Yüzde 31,90: Ankara’da Kiracının Yeni Kirası Ne Kadar Olacak?

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Temmuz 2026 enflasyon verilerini açıklamasıyla birlikte, Ağustos ayında yenilenen kira sözleşmelerinde dikkate alınacak TÜFE oranı da belli oldu. Temmuz ayında tüketici fiyatları aylık bazda yüzde 1,78 artarken yıllık enflasyon yüzde 31,75 olarak gerçekleşti. TÜFE’nin kira artışlarında esas alınan 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ise yüzde 31,90 oldu. Böylece Ağustos 2026 döneminde yenilenen kira sözleşmeleri için genel artış tavanı yüzde 31,90 olarak uygulanıyor.

Bir önceki ay, yani Temmuz 2026’da yenilenen sözleşmeler için bu oran yüzde 32,03 seviyesindeydi. Ağustos ayında oran 0,13 puan gerileyerek yüzde 31,90’a indi. Son aylardaki veriler, kira artış hesabında kullanılan 12 aylık ortalama TÜFE oranında kademeli bir gerileme yaşandığını gösteriyor. Haziran ayında yüzde 32,24 olan sınır, Temmuzda yüzde 32,03’e, Ağustosta ise yüzde 31,90’a geriledi.

Yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama dikkate alınıyor

Kira artış hesaplamasında sık karşılaşılan hatalardan biri, TÜİK’in açıkladığı yıllık enflasyon oranıyla kira artış oranının birbirine karıştırılması. Temmuz 2026’da yıllık TÜFE yüzde 31,75 olarak açıklanmasına rağmen Ağustos ayında uygulanacak kira artış tavanının yüzde 31,90 olmasının nedeni bu.

Kira artışında esas alınan gösterge, TÜFE’nin “12 aylık ortalamalara göre değişim oranı”. Temmuz 2026 verisinde bu oran yüzde 31,90 olarak kaydedildi. Dolayısıyla Ağustos ayında yenileme dönemi gelen sözleşmeler açısından esas alınacak genel üst sınır yüzde 31,90.

Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri kapsamında, tarafların yenilenen kira dönemlerindeki artışa ilişkin anlaşmaları, genel olarak bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasındaki değişim oranını aşmamak şartıyla geçerli oluyor. Bu nedenle yüzde 31,90 bir “zorunlu zam oranı” değil, uygulanabilecek artış bakımından genel üst sınır niteliğinde. Tarafların daha düşük bir artış üzerinde anlaşması mümkün.

Ayrıca bu oran mevcut kira sözleşmesinin yenilenmesiyle ilgili. İlk kez kiraya verilen bir konutta yeni kiracı ile mülk sahibi arasında belirlenecek başlangıç kira bedelinin doğrudan yüzde 31,90 ile sınırlandığı şeklinde yorum yapılmaması gerekiyor.

Yüzde 25’lik geçici sınır artık uygulanmıyor

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25’lik geçici artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonraki yenilemelerde yeniden Türk Borçlar Kanunu’ndaki TÜFE esaslı sisteme dönüldü. Ağustos 2026 itibarıyla konutlarda geçerli olan yüzde 31,90’lık oran da bu sistem kapsamında ortaya çıkıyor.

Çatılı iş yeri kiralarında da yenileme dönemindeki artış bakımından TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı önem taşıyor. Ağustos 2026 için bu oran yine yüzde 31,90.

Ancak kira hukukunda sözleşmenin süresi, sözleşmedeki hükümler ve özellikle beş yılı aşan kira ilişkileri bakımından farklı değerlendirmeler gündeme gelebiliyor. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme tarafından kira bedelinin belirlenmesi söz konusu olduğunda emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve diğer hukuki kriterler de dikkate alınabiliyor. Bu nedenle yüzde 31,90 oranını her uyuşmazlık için mutlak ve istisnasız bir sınır olarak değerlendirmek doğru değil.

20 bin TL kira 26 bin 380 TL’ye çıkıyor

Ağustos ayında sözleşmesi yenilenen ve yüzde 31,90’lık tavan oranının tamamının uygulanması konusunda şartları oluşan bir kiracı için hesaplama oldukça basit.

Örneğin mevcut aylık kira bedeli 20 bin TL ise yüzde 31,90 artış 6 bin 380 TL’ye karşılık geliyor. Böylece yeni aylık kira bedeli 26 bin 380 TL oluyor.

30 bin TL kira için artış tutarı 9 bin 570 TL, yeni kira ise 39 bin 570 TL olarak hesaplanıyor. 40 bin TL’lik mevcut kira yüzde 31,90 artışla 52 bin 760 TL’ye, 50 bin TL’lik kira ise 65 bin 950 TL’ye ulaşıyor.

Ağustos 2026 kira artış hesaplama tablosu

Hesaplama formülü ise mevcut kira bedelinin 1,319 ile çarpılması şeklinde özetlenebilir.

Ankara’da ilçeler arasında kira farkı yüksek

Yasal kira artış oranıyla piyasada yeni kiraya verilen konutların fiyat seviyesini birbirinden ayırmak gerekiyor. TÜFE oranı mevcut bir sözleşmenin yenilenmesindeki artış hesabıyla ilgiliyken internet sitelerinde görülen kiralık konut fiyatları yeni kiralama piyasasındaki talep edilen bedelleri gösteriyor.

Ankara’da kira seviyesi de ilçeye ve hatta aynı ilçe içerisindeki mahalleye göre önemli ölçüde değişiyor.

KiraMetre’nin 2026 verilerinde Ankara genelinde medyan aylık kira 25 bin TL olarak veriliyor. Aynı veri setinde Çankaya’da medyan kira 31 bin TL, Keçiören’de 22 bin 500 TL ve Etimesgut’ta 22 bin TL seviyesinde. Platform, Ankara verilerinin 6 bin 514 kiracı kaydına dayandığını belirtiyor. Bu rakamların TÜİK veya TCMB tarafından yayımlanan resmi kira istatistiği olmadığı, özel bir veri setine dayanan piyasa göstergeleri olduğu özellikle belirtilmeli.

Eryaman’da ise güncel kiralık konut ilanlarında geniş bir fiyat aralığı görülüyor. 18 Ağustos 2026 tarihli aktif ilanlarda 1+1, 2+1 ve 3+1 konutların özelliklerine göre 20 binli rakamlardan 50 bin TL’nin üzerine kadar değişen fiyatlarla piyasaya çıktığı görülüyor. Hepsiemlak’ın Eryaman kiralık daire sayfasında aynı tarih itibarıyla 200’ün üzerinde aktif ilan bulunuyor. Dolayısıyla Eryaman için tek bir “doğru kira” rakamından söz etmek yerine konutun metrekaresi, yaşı, oda sayısı, site özellikleri, metroya yakınlığı ve eşyalı olup olmadığı gibi unsurların dikkate alınması gerekiyor.

Çankaya, Keçiören ve Etimesgut için örnek “yeni kira” hesabı

Piyasa göstergelerindeki medyan kira tutarlarının halihazırda ödenen kira olduğu varsayılır ve Ağustos ayındaki yüzde 31,90 artışın tamamı uygulanırsa yalnızca matematiksel örnek olarak şu tablo ortaya çıkıyor:

Bu tablo bir “ilçedeki bütün kiralar bu tutara çıkacak” tablosu değil. Referans piyasa değerlerine yüzde 31,90 uygulanması halinde oluşacak matematiksel sonucu göstermek amacıyla hazırlanmış bir örnek hesaplama. Gerçek kira artışı her kiracının mevcut kira bedeli ve sözleşmesinin yenilenme tarihine göre hesaplanmalı.

Eryaman’da ilan fiyatları yeni sözleşmeler açısından ayrı takip edilmeli

Etimesgut ilçesi sınırlarında yer alan Eryaman, Ankara’nın kiralık konut arzının yoğun olduğu bölgelerinden biri. Güncel ilanlarda eski yapı stokuyla yeni siteler arasında belirgin kira farklılıkları görülüyor.

18 Ağustos itibarıyla yayımlanan örneklerde 2+1 konutlarda 25 bin TL ile 40 bin TL arasında; 3+1 konutlarda ise yaklaşık 26 bin 500 TL’den 50 bin TL’nin üzerine kadar uzanan ilanlar bulunuyor. Daha yeni, site içerisinde bulunan veya büyük metrekareli konutlarda fiyatların daha yüksek seviyelere çıktığı görülüyor.

Burada dikkat edilmesi gereken temel ayrım yine aynı: İnternet ilanındaki 40 bin TL’lik yeni kira talebi, halen aynı evde oturan kiracının eski kira bedelinin otomatik olarak 40 bin TL’ye çıkarılabileceği anlamına gelmiyor. Mevcut kira sözleşmesinin yenilenmesi ile boş bir konut için yeni kira sözleşmesi yapılması hukuken ve ekonomik olarak farklı durumlar.

Kiracı ve ev sahipleri yenileme ayına dikkat etmeli

Yüzde 31,90 oranı Ağustos 2026’da yenilenen sözleşmeler bakımından önem taşıyor. Sözleşmesi Temmuz ayında yenilenen bir kiracı için Ağustos oranının geriye dönük uygulanması söz konusu değil; Temmuz dönemindeki yüzde 32,03 oranı dikkate alınıyor. Benzer şekilde sözleşmesi Eylül ayında yenilenecek bir kiracının artış oranı da Ağustos ayı TÜFE verilerinin açıklanmasının ardından kesinleşecek.

Bu nedenle kira artış hesabında yalnızca güncel TÜFE oranına bakmak yeterli değil. Sözleşmenin yenilenme ayının da doğru tespit edilmesi gerekiyor.

Ağustos 2026 itibarıyla ortaya çıkan tablo ise net: TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 31,90’a geriledi. Bu oran, mevcut kira sözleşmelerinin Ağustos ayında yenilenmesinde genel kira artış tavanını belirlerken Ankara’da yeni kiralık konut piyasasındaki fiyatlar ilçeden ilçeye ciddi farklılık göstermeye devam ediyor.

Kiracılar açısından en önemli nokta, “yasal kira artış oranı” ile “piyasadaki yeni kiralık ev fiyatını” birbirine karıştırmamak. Ev sahipleri açısından ise yenileme döneminde sözleşme hükümleri, TÜFE sınırı ve kira ilişkisinin süresi birlikte değerlendirilmeli. Özellikle beş yılı aşan sözleşmeler veya kira bedelinin mahkeme yoluyla belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda somut olayın hukuki şartları ayrıca incelenmeli.