Konut Piyasası İlk Yarıda 700 Bine Yaklaştı: Ankara’da Maliyet-Fiyat Dengesi Mercek Altında

Türkiye konut piyasası 2026 yılının ilk yarısını yüksek işlem hacmi, ipotekli satışlardaki belirgin artış ve yeni konut satışlarının görece güçlü seyriyle tamamladı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre ocak-haziran döneminde Türkiye genelinde 699 bin 516 konut satıldı. Ancak rakamın 700 bin sınırına yaklaşması tek başına büyüme anlamına gelmiyor. Satışlar, 2025 yılının aynı dönemindeki 721 bin 828 adede kıyasla yüzde 3,1 geriledi.

Haziran ayı ise ilk yarının genelinden daha hareketli bir tablo ortaya koydu. Türkiye genelinde haziran ayında 129 bin 979 konut satışı gerçekleşti. Bu sayı, Haziran 2025’teki 112 bin 196 satışa göre yüzde 15,8 artış anlamına geliyor. Böylece yılın ilk beş ayında görülen dalgalanmanın ardından konut piyasası haziran ayında yeniden güçlü bir aylık satış hacmine ulaştı.

Verilerin ayrıntıları incelendiğinde piyasanın yalnızca toplam satış rakamıyla değil, satışların nasıl finanse edildiği ve hangi tür konutlara yöneldiği açısından da değiştiği görülüyor.

İpotekli satışlar yüzde 32,2 arttı

2026’nın ilk yarısında en dikkat çekici değişimlerden biri ipotekli konut satışlarında yaşandı. TÜİK’e göre ocak-haziran döneminde ipotekli satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32,2 artarak 142 bin 794 adede yükseldi. 2025’in ilk altı ayında ipotekli satış sayısı 107 bin 984 seviyesindeydi.

Bu rakamlar, ipotekli satışların toplam konut satışları içindeki payını yaklaşık yüzde 20,4 seviyesine taşıyor. Başka bir ifadeyle yılın ilk yarısında satılan her beş konuttan yaklaşık biri ipotekli satış kapsamında gerçekleşti.

Buna karşılık ipotekli olmayan “diğer satışlar” aynı dönemde yüzde 9,3 gerileyerek 556 bin 722 oldu. Haziran ayına tek başına bakıldığında ise ipotekli konut satışlarının geçen yılın aynı ayına göre yüzde 72,1 artarak 25 bin 993’e çıkması dikkat çekti. Haziran ayında ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 20 olarak gerçekleşti.

Bu gelişme kredi kanalında önceki dönemlere kıyasla bir hareketlenmeye işaret etse de konut piyasasının büyük bölümünün hâlâ ipotek dışındaki finansman yöntemleriyle çalıştığını gösteriyor.

İlk el satışlar 221 bin 487’ye ulaştı

Yeni konut piyasasındaki tablo da sektör açısından önemli sinyaller veriyor. 2026’nın ilk altı ayında 221 bin 487 ilk el konut satışı gerçekleştirildi. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 0,8 artış anlamına geliyor. İkinci el konut satışları ise yüzde 4,8 düşüşle 478 bin 29 adet oldu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yayımlanan “Bir Bakışta Konut Piyasası 2026 İlk Yarıyıl” çalışmasında da ilk el satışların son dört yılın en yüksek seviyesine ulaştığı belirtiliyor. Buna rağmen ilk el konutların toplam satışlar içerisindeki payının yaklaşık yüzde 32 seviyesinde kaldığına dikkat çekiliyor.

Dolayısıyla yeni konutlara olan talep tamamen ortadan kalkmış değil. Buna karşılık toplam piyasanın yaklaşık üçte ikisinin ikinci el konutlardan oluşmaya devam etmesi, yeni konut üreticileri açısından fiyatlama ve maliyet yönetiminin önemini artırıyor.

İnşaat maliyetlerinde işçilik baskısı öne çıktı

Konut üreticileri açısından tablonun diğer tarafında ise inşaat maliyetleri bulunuyor.

TÜİK’in Mayıs 2026 İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre inşaat maliyetleri yıllık bazdayüzde 29,84, aylık bazda ise yüzde 1,87 yükseldi. Aynı dönemde malzeme endeksi yıllık yüzde 28,62 artarken işçilik maliyetlerindeki yıllık artış yüzde 32 olarak gerçekleşti. Böylece işçilik, genel inşaat maliyet artışının üzerinde seyreden önemli kalemlerden biri oldu.

Konut projeleri açısından daha yakından izlenebilecek bina inşaatı maliyet endeksi ise Mayıs 2026’da yıllık yüzde 28,56 arttı. Bina inşaatında malzeme maliyetlerindeki yıllık artış yüzde 26,93 olurken işçilik maliyetindeki artış yüzde 31,34 olarak hesaplandı.

Üstelik maliyet baskısı haziran ayında da devam etti. TÜİK’in 10 Ağustos’ta açıkladığı daha güncel Haziran 2026 verilerine göre toplam inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 28,66 yükseldi. Malzeme endeksindeki yıllık artış yüzde 27,78, işçilikteki artış ise yüzde 30,25 oldu. Bina inşaatı maliyet endeksi de yıllık yüzde 28,54 artış kaydetti.

Veriler maliyet artış hızında belirli bir yavaşlama görülse bile yıllık artışların hâlâ yüksek seviyelerde kaldığını gösteriyor.

Ankara’da konut fiyatları yüzde 27,3 arttı

Maliyet tablosu Ankara’daki konut fiyatlarıyla birlikte değerlendirildiğinde ise müteahhitler açısından dikkatle izlenmesi gereken bir görünüm ortaya çıkıyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Mayıs 2026 Konut Fiyat Endeksi’ne göre Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda yüzde 24,5 arttı. Aynı dönemde fiyatlar reel olarak, yani tüketici enflasyonundan arındırıldığında, yüzde 6,1 geriledi.

Ankara’da ise konut fiyat endeksi Mayıs 2026’da aylık yüzde 1,5, yıllık bazda yüzde 27,3yükseldi. Ankara bu oranla İstanbul’daki yüzde 25,4 ve İzmir’deki yüzde 22,8 yıllık fiyat artışının üzerinde yer aldı.

Burada Ankara’daki üreticiler açısından önemli bir karşılaştırma ortaya çıkıyor. Mayıs ayında Ankara konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış yüzde 27,3 iken Türkiye genelindeki inşaat maliyet artışı yüzde 29,84, doğrudan bina inşaatı maliyetindeki artış ise yüzde 28,56 seviyesindeydi.

Başka bir ifadeyle maliyet göstergelerindeki yıllık artış, aynı dönemde Ankara’daki konut fiyat artışının bir miktar üzerinde seyrediyordu.

Ancak bu oranlardan doğrudan “müteahhitlerin kârı şu kadar düştü” şeklinde bir sonuç çıkarmak doğru değil. TÜİK’in inşaat maliyet endeksi Türkiye genelindeki malzeme ve işçilik girdilerindeki değişimi ölçerken TCMB Konut Fiyat Endeksi konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat hareketlerini takip ediyor. Ayrıca bir projenin gerçek maliyetinde arsa bedeli, finansman giderleri, proje özellikleri, ruhsat ve diğer idari giderler, pazarlama maliyetleri ve projenin geliştirme süresi gibi çok sayıda farklı unsur bulunuyor.

Bu nedenle iki endeks arasındaki fark bir şirketin kâr marjını doğrudan göstermez. Buna karşın maliyetlerin satış fiyatlarından daha hızlı arttığı dönemlerin geliştiricilerin fiyatlama esnekliğini azaltabilecek bir piyasa sinyali olduğu söylenebilir.

Ankara’daki müteahhit için kritik konu fiyat artırabilmek

Başkentteki inşaat şirketleri açısından asıl mesele yalnızca maliyetlerin ne kadar yükseldiği değil, bu maliyetlerin ne kadarının satış fiyatına aktarılabildiği.

Bir tarafta işçilik, malzeme, arsa ve finansman giderleri bulunurken diğer tarafta konut alıcısının erişebileceği maksimum satış fiyatı yer alıyor. Maliyet yükselişinin satış fiyatına tamamen yansıtılması durumunda konutun erişilebilirliği azalabiliyor; yansıtılmaması durumunda ise geliştiricinin proje marjı üzerinde baskı oluşabiliyor.

2026’nın ilk yarısında ilk el satışların 221 bin 487 ile yüksek seviyesini koruması yeni konuta yönelik talebin devam ettiğini gösterirken, ilk el satışların toplam satışlardaki payının yaklaşık yüzde 32’de kalması üreticilerin ikinci el piyasasıyla da yoğun biçimde rekabet ettiğini ortaya koyuyor.

Özellikle Ankara gibi yeni konut üretiminin farklı ilçelere yayıldığı büyük şehirlerde bu dengenin proje bazında değişmesi bekleniyor. Arsa maliyeti, ulaşım bağlantıları, konut tipi, sosyal donatı, hedeflenen gelir grubu ve projenin finansman modeli satış fiyatının belirlenmesinde önemli rol oynuyor.

Yeni konut arzında ruhsatlar da yakından izleniyor

Piyasanın önümüzdeki dönemine ilişkin diğer önemli gösterge ise yapı ruhsatları. TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin ilk yarıyıl araştırmasına göre yapı ruhsatı verilen daire sayısı 2025 genelinde 1 milyon 187 bin 924 seviyesine ulaşırken, 2026’nın ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı bir önceki yılın aynı dönemindeki 169 bin 580’den 232 bin 252’yeyükseldi. Yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı da 148 bin 206’dan 163 bin 227’ye çıktı.

Bu göstergeler yeni konut arzı açısından olumlu bir sinyal verse de ruhsat alınması ile konutun tamamlanıp satışa çıkması arasında önemli bir zaman farkı bulunuyor. Dolayısıyla maliyetlerin seyri, finansmana erişim ve konut talebinin gücü, ruhsatlandırılmış projelerin hangi hızda üretime dönüşeceği açısından belirleyici olmaya devam edecek.

700 bine yaklaşan satış hacmi tek başına yeterli değil

2026’nın ilk yarısına ilişkin genel tablo, Türkiye konut piyasasında talebin tamamen kaybolmadığını ancak piyasanın bileşenlerinin değiştiğini gösteriyor. Toplam satışlar yüzde 3,1 azalmasına rağmen 699 bin 516 adetle yüksek hacmini korudu. İpotekli satışlarda yüzde 32,2’lik artış yaşandı. İlk el konut satışları ise yüzde 0,8 artarak 221 bin 487’ye ulaştı.

Üretici tarafında ise maliyet baskısı sürüyor. Mayıs ayında yıllık yüzde 29,84 olan genel inşaat maliyet artışı haziranda yüzde 28,66’ya gerilese de işçilik maliyetleri yüzde 30’un üzerinde artmaya devam etti.

Ankara özelinde ise Mayıs 2026 itibarıyla yıllık konut fiyat artışının yüzde 27,3 seviyesinde bulunması, maliyetlerle satış fiyatlarının birbirine oldukça yakın hızlarda yükseldiğini gösteriyor.

Bu nedenle Ankara konut piyasasında önümüzdeki dönemin en önemli başlıklarından biri, yalnızca kaç konut satıldığı değil; yerel müteahhitlerin artan üretim maliyetlerini satış fiyatlarına ne ölçüde aktarabildiği olacak. Arsa, işçilik, malzeme ve finansman maliyetlerinin seyri ile konut alıcısının ödeme gücü arasındaki denge, hem yeni projelerin fiyatlarını hem de yeni konut arzının hızını belirleyen temel unsurlar arasında yer almaya devam edecek.